你對(duì)樓市很悲觀嗎？
最近有不少媒體報(bào)道，外資3600億外資正殺入中國(guó)房地產(chǎn)抄底中國(guó)房地產(chǎn)，高盛、黑石，還有新加坡、日本的財(cái)團(tuán)都來中國(guó)買買買，抄底中國(guó)樓市。難道距離房?jī)r(jià)上漲的日子越來越近了？
這里面有待商榷的地方
第一，某些媒體的信息來源就是——據(jù)報(bào)道，這個(gè)據(jù)報(bào)道是真是假無從驗(yàn)證。
第二，即使報(bào)道是真，外資抄底的也是，寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、工業(yè)與物流地產(chǎn)、城市更新、數(shù)據(jù)中心等項(xiàng)目類型。與住宅與房子沒半毛錢關(guān)系。
第三，即使外資抄底的是中國(guó)的住宅，目前，中國(guó)房地產(chǎn)拉起來需要的資金是多少萬億，一家大型房企的負(fù)債利息都是按天計(jì)算的天價(jià)數(shù)字，外資的這點(diǎn)資金夠干嘛的？
所以說，如果有人告訴你外資抄底，房?jī)r(jià)要漲了，那么大家要小心了：如果有人告訴你一個(gè)掙錢的機(jī)會(huì)，基本就是三個(gè)目的，1，他想掙你的錢，2，他想通過你掙錢，3，這是一個(gè)坑。
最近，房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少外資的身影。
據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓等外資企業(yè)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速布局。同時(shí)以貝萊德、高盛為代表的部分外資也積極購(gòu)入中國(guó)房企的債券或股票。
例如，有媒體報(bào)道稱，美國(guó)最大房產(chǎn)投資集團(tuán)黑石籌集了近500億美元(折合人民幣超3600億元)用來抄底中國(guó)樓市。早在2021年，黑石就從 富力地產(chǎn) 處收購(gòu)了廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園區(qū)的全部權(quán)益。
“這些跡象反映市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期在變化。” 光大銀行 金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示，從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展角度看，對(duì)于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體來說房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，我國(guó)是人口大國(guó)，城鎮(zhèn)化率仍偏低，房地產(chǎn)仍將繼續(xù)成為重要支柱產(chǎn)業(yè)。從大類資產(chǎn)配置看，目前全球安全、低估值、確定性的資產(chǎn)缺乏，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)估值處于低水平，以外資為代表的“聰明錢”已經(jīng)嗅到先機(jī)，外資“抄底”至少反映其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來發(fā)展前景已趨樂觀。
外資的活躍首先體現(xiàn)在拿地上。
10月24日，國(guó)際知名的新加坡房企凱德地產(chǎn)以15億元成功購(gòu)入杭州錢塘區(qū)約40畝住宅地塊。此前，今年3月，凱德置地分別以11.75億、23.1億的價(jià)格摘得成都和武漢的住宅地塊。
2021年11月，日本房企大和房屋在蘇州拿下一宗商住地塊，時(shí)隔9年再次在蘇州拿地。據(jù)了解，這個(gè)項(xiàng)目要建設(shè)服務(wù)型公寓200套以上，高星酒店客房200間，剩余部分做零售商業(yè)。
值得注意的是，近兩年外資拿地的溢價(jià)率都很低，大和房屋在蘇州地塊拿地的溢價(jià)率為0%。業(yè)內(nèi)人士稱，自房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷以來，土地市場(chǎng)成交低迷。在外資關(guān)注的一二線城市，成交土地的平均溢價(jià)率大幅降低，給了外資房企低溢價(jià)拿地的機(jī)會(huì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年8月開始到2022年9月的14個(gè)月中，有11個(gè)月一二線城市成交土地的平均溢價(jià)率處于5%以下。
在土地市場(chǎng)頻頻露面的同時(shí)，外資也將目光聚焦在他們一直以來所擅長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)、住房租賃、工業(yè)與物流地產(chǎn)等類型的項(xiàng)目領(lǐng)域，尋覓“抄底”機(jī)會(huì)。
9月中旬，仲量聯(lián)行 披露，博楓資產(chǎn)將收購(gòu)上海五角場(chǎng)新江灣板塊一個(gè)租賃住宅項(xiàng)目。這也是博楓在中國(guó)的第一個(gè)租賃住宅項(xiàng)目。
10月17日，凱德集團(tuán)以底價(jià)20.37億元成功拍下位于北京CBD的博瑞大廈。此番拍賣，只有凱德一家報(bào)名，最終成交價(jià)僅為評(píng)估價(jià)七折。
10月24日， 高盛 集團(tuán)與森瑤中國(guó)宣布已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國(guó)收購(gòu)、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項(xiàng)目。
除了知名外資，對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)青睞有加的還有港資房企，包含 新世界 、 恒隆地產(chǎn) 等多家港資房企近兩年都陸續(xù)開始重回內(nèi)地。
新世界 集團(tuán)執(zhí)行副主席兼行政總裁鄭志剛在媒體采訪中表示：“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)筑底，將慢慢復(fù)蘇。我非常樂觀地認(rèn)為，它將在未來一兩年內(nèi)復(fù)蘇得非常非常好。這是一個(gè)我們收購(gòu)?fù)恋睾唾Y產(chǎn)的好機(jī)會(huì)”。他還提到， 新世界 集團(tuán)將在未來12個(gè)月內(nèi)在上海、廣州、杭州和深圳等中國(guó)城市投資共計(jì)100億元人民幣。在項(xiàng)目選擇上，大世界對(duì)城市更新類型更加情有獨(dú)鐘，2021年9月和12月共計(jì)在大灣區(qū)拿下了4宗城市更新項(xiàng)目。
從一二線城市寫字樓、長(zhǎng)租公寓，到物流園區(qū)、舊城改造……梳理外資收購(gòu)的項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)，他們更加傾向于抄底大規(guī)模的持有型和綜合型物業(yè)項(xiàng)目。周茂華分析認(rèn)為，隨著疫情影響減弱，國(guó)內(nèi)商業(yè)活動(dòng)逐步恢復(fù)，加之目前這類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的估值低洼，穩(wěn)定性強(qiáng)、多元化發(fā)展，且能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，吸引資金“抄底”也不奇怪。
“整體來看，包括外資入局在內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一些可喜的邊際變化。” 光大證券 首席固收 分析師 張旭說。事實(shí)上，自8月份以來， 房地產(chǎn)開發(fā) 投資金額已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月止跌回正。據(jù)中指統(tǒng)計(jì)，9月份，中國(guó)50家代表房企拿地總額環(huán)比大幅上漲130.2%。當(dāng)月，北京、上海、深圳、杭州、蘇州、寧波等十個(gè)城市進(jìn)行了第三批集中供地，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)較上月顯著增加。
張旭進(jìn)一步表示，近期，房地產(chǎn)銷售面積、竣工面積、投資額的降幅都已出現(xiàn)了收窄，房地產(chǎn)融資也已經(jīng)出現(xiàn)了反彈。在未來的若干月內(nèi)，我們會(huì)見證房地產(chǎn)市場(chǎng)的順利“著陸”；在中長(zhǎng)期內(nèi)，我們也會(huì)看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。